Simulateur de prêt immobilier 2026 avec PTZ

1.Comment le simulateur calcule votre prêt

Il part du besoin total : le prix du bien, les travaux, les frais de notaire et une estimation de la garantie. Il retire votre apport, puis le PTZ et l'éco-PTZ si vous y avez droit, et le prêt complémentaire à taux réduit si une banque vous en propose un. Ce qui reste, c'est le prêt principal, remboursé à mensualités constantes au taux que vous indiquez.

Les frais de notaire suivent le même calcul que notre simulateur de frais de notaire : droits de mutation selon votre département dans l'ancien, taxe de 0,715 % du prix hors TVA dans le neuf, émoluments du notaire et 1 200 € de débours estimés.

La mensualité comprend l'assurance emprunteur, calculée sur le capital de départ de chaque prêt. Avec un PTZ, le simulateur lisse vos remboursements : la mensualité du prêt principal baisse quand le PTZ commence à se rembourser, pour que le total reste stable. Le taux d'endettement rapporte la mensualité la plus haute, plus vos crédits en cours, à vos revenus nets. Le plafond du HCSF est de 35 %, assurance comprise, sur 25 ans au plus, 27 ans dans le neuf ou avec au moins 10 % de travaux.

Le taux est pré-rempli avec les taux moyens d'octobre 2026. Votre taux réel dépend de votre dossier : entre un dossier moyen et un très bon dossier, l'écart dépasse souvent 0,3 point. Pour comprendre le plafond de 35 % et les leviers qui le font baisser, lisez notre guide sur le taux d'endettement.

Regardons de plus prèsLe PTZ ne finance pas un pourcentage du prix, mais d'un coût plafonné selon la zone et la taille du foyer.

2.Les règles du PTZ 2026, en bref

La loi de finances pour 2026 a reconduit le PTZ sans changer ses plafonds. Il est ouvert aux offres émises jusqu'au 31 décembre 2027.

• Qui ? Les primo-accédants : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le logement doit devenir votre résidence principale.
• Quel logement ? Depuis le 1^er avril 2025, le neuf partout en France, appartement ou maison. L'ancien seulement en zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération. L'ancien sans travaux n'y a pas droit : le PTZ est une aide pensée pour construire ou rénover des logements, pas pour financer la simple revente d'un logement existant.
• Quels revenus ? Le revenu fiscal de référence de l'année N-2, ou le coût du projet divisé par 9 s'il est plus élevé. Il doit rester sous un plafond, de 28 500 € pour une personne en zone C à 161 700 € pour huit personnes en zone A. Pour trouver la tranche, ce revenu est divisé par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 à partir de cinq.
• Combien ? Une part du coût de l'opération, limité par un plafond (de 100 000 à 360 000 €). Cette part dépend de votre tranche de revenus : 50, 40, 40 ou 20 % pour un appartement neuf ou l'ancien avec travaux, 30, 20, 20 ou 10 % pour une maison neuve. Les frais de notaire ne comptent pas dans le coût. Le PTZ ne peut pas dépasser le total de vos autres prêts de plus de 2 ans (de 25 % au plus en tranche 1).
• Quand rembourser ? Selon la tranche, rien pendant 10, 8 ou 2 ans, puis sur 15, 12 ou 13 ans. En tranche 4, sur 10 ans sans différé.

L'éco-PTZ peut s'ajouter, pour d'autres travaux, sans condition de revenus : les travaux qu'il finance sortent du coût retenu pour le PTZ. Il va jusqu'à 15 000 € pour une action de rénovation énergétique (7 000 € pour les seules fenêtres), 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois ou plus. Pour une rénovation globale, c'est 50 000 €.

AttentionLe PTZ n'est pas un droit. La banque n'est jamais obligée de l'accorder, et il vient toujours avec un prêt principal.

3.Questions fréquentes

Faut-il donner son e-mail pour utiliser le simulateur ?

Non. Le simulateur ne demande ni e-mail, ni téléphone, ni compte. Tous les calculs se font dans votre navigateur et rien n'est envoyé. Vous ne laissez vos coordonnées que si vous choisissez de faire étudier votre projet par un courtier partenaire.

Qui a droit au PTZ en 2026 ?

Les primo-accédants, c'est-à-dire les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous plafond de revenus. Le logement doit devenir leur résidence principale. Le PTZ finance le neuf dans toutes les zones, et l'ancien seulement en zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération.

Quel revenu est pris en compte pour le PTZ ?

Le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de toutes les personnes qui vivront dans le logement, soit celui de 2024 pour une offre émise en 2026. Si le coût total du projet divisé par 9 est plus élevé, c'est ce montant qui est retenu.

Le PTZ compte-t-il dans le taux d'endettement ?

Oui. Sa mensualité et son assurance comptent dans le plafond de 35 % des revenus nets. Pendant le différé, il n'y a rien à rembourser. C'est pourquoi les banques proposent un prêt lissé : la mensualité totale reste la même pendant toute la durée du prêt principal.

Peut-on avoir un PTZ pour une maison neuve ?

Oui, depuis le 1^er avril 2025, partout en France. Mais la part financée est plus faible que pour un appartement neuf : 30, 20 ou 10 % du coût retenu selon la tranche de revenus, contre 50, 40 ou 20 % pour un appartement.

Comprendre avant de signer.Emprunteur Malin explique le crédit simplement, pour que vous décidiez en connaissance de cause. Une question sur votre dossier ? Faites-le étudier gratuitement.