Taux d'endettement : le calcul de la banque, et comment passer sous 35 %

1. Le calcul, en une ligne

La banque additionne toutes vos mensualités de crédit, celle du futur prêt comprise, assurance emprunteur incluse. Puis elle divise par vos revenus nets mensuels, avant impôt.

Prenons Julie et Karim. Ils gagnent 3 500 € nets par mois à deux et remboursent un crédit auto de 300 €. Ils veulent emprunter 200 000 € sur 25 ans à 3,3 %.

38 %, c'est trois points au-dessus du plafond. Dans la plupart des banques, le dossier part en refus automatique.

2. Calculez le vôtre

Remplacez les chiffres par les vôtres. Le calcul se fait sur votre téléphone, rien n'est enregistré.

Estimation indicative : assurance calculée à 0,30 % du capital par an.

3. Ce qui compte, et ce qui ne compte pas

Tous les revenus ne pèsent pas pareil. Voici comment la plupart des banques les retiennent.

Côté charges, la banque retient tous vos crédits en cours (immobilier, auto, consommation, renouvelable), le futur prêt, et les pensions alimentaires que vous versez. Vos courses, vos abonnements ou vos factures n'entrent pas dans le calcul.

Et votre loyer actuel ? Il ne compte pas si vous achetez votre résidence principale, puisqu'il va disparaître. La banque regarde en revanche le saut de charge : passer d'un loyer de 600 € à une mensualité de 1 100 € peut l'inquiéter, même sous 35 %.

4. La règle des 35 % en 2026

Depuis 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe deux limites : 35 % d'endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée (jusqu'à 27 ans pour un achat sur plan ou avec travaux, grâce à un différé). Le HCSF les a maintenues sans changement le 15 septembre 2026.

Mais ce n'est pas un mur. Chaque banque peut accorder 20 % de ses prêts au-delà de ces limites. Au moins 70 % de cette marge va aux résidences principales, dont au moins 30 % aux primo-accédants.

Concrètement, un dossier à 37 ou 38 % peut passer, à condition de tomber sur une banque qui a encore de la marge ce trimestre, avec un reste à vivre confortable. C'est exactement ce que sait repérer un courtier.

5. Quatre leviers pour le faire baisser

Reprenons Julie et Karim, à 38 %. Voici ce que donne chaque levier, calculé sur leur cas.

1. Solder un petit crédit. C'est souvent le levier le plus puissant. Il restait 6 000 € sur leur crédit auto : en le remboursant avec leur épargne, 300 € de mensualité disparaissent et ils passent de 38 à 29 %.
2. Mettre plus d'apport, ou emprunter moins. Avec 25 000 € de plus, ils empruntent 175 000 € et passent à 34 %. Négocier le prix du bien produit le même effet.
3. Allonger la durée, jusqu'à 25 ans. La mensualité baisse, mais le coût total monte. Sur 200 000 €, passer de 20 à 25 ans coûte environ 20 500 € d'intérêts en plus.
4. Choisir une assurance externe. Le gain sur l'endettement est faible, environ un point ici. Mais c'est souvent ce qui fait passer le coût total sous le taux d'usure, 5,40 % au 1^er octobre 2026 pour un prêt de 20 ans et plus.

Ces leviers se combinent. Et si aucun ne suffit, il reste la marge de dérogation des banques, à condition de présenter le dossier au bon endroit.

6. Le reste à vivre, l'autre chiffre qui compte

Le reste à vivre, c'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Pour Julie et Karim à 29 %, c'est 3 500 € moins 1 030 €, soit 2 470 €.

Chaque banque a son propre seuil, selon la taille du foyer. Un taux de 36 % avec 4 000 € de reste à vivre rassure plus qu'un taux de 33 % avec 1 200 €. C'est cet argument qui permet d'obtenir une dérogation.

Julie et Karim sont un exemple, construit pour illustrer un cas fréquent. Les montants sont indicatifs.

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