La réponse courte : la banque vous avance une partie du prix de votre maison actuelle, avant qu'elle soit vendue. En général entre 50 et 80 % de sa valeur estimée. Vous avez 12 mois pour vendre, renouvelables une fois. Pendant ce temps, vous payez seulement les intérêts, ou seulement l'assurance.
Le jour de la vente, vous remboursez tout d'un coup. Le coût se compte en milliers d'euros. Mais le vrai risque est ailleurs : vendre moins cher parce que le temps presse.
1.Prêt relais, c'est quoi ? Le principe en une image
Imaginez votre maison comme une jauge. La banque en remplit une partie et vous l'avance tout de suite, pour acheter la nouvelle.
Ce montant, c'est un pourcentage de la valeur estimée de votre bien. On retire ce qui reste dû sur un éventuel crédit en cours. Selon les banques, ce pourcentage va de 50 à 80 %. En pratique, on tourne souvent autour de 70 %. Les 80 % sont en général réservés aux ventes déjà engagées par un compromis signé.
Grande différence avec un prêt classique : vous ne remboursez pas de capital chaque mois. Tout est remboursé en une fois, avec le prix de vente.
Il existe deux formules :
- Le relais sec. L'avance suffit, avec votre épargne, à payer la nouvelle maison.
- Le relais adossé. L'avance ne suffit pas. On ajoute un prêt immobilier classique, remboursé chaque mois.
Regardons de plus prèsLe pourcentage s'applique à l'estimation de la banque, pas à la vôtre. Si vous voyez votre maison plus chère qu'elle, l'avance sera plus petite que prévu.
2.Comment fonctionne un prêt relais, étape par étape
- Vous faites estimer votre bien. La banque s'appuie sur cette valeur.
- Vous trouvez le nouveau logement. Si vous le pouvez, signez aussi le compromis de vente du vôtre.
- La banque accorde le relais. Un pourcentage de la valeur estimée, moins le crédit restant. Un prêt classique s'y ajoute si besoin.
- Vous achetez, puis vous vendez. En attendant, vous payez les intérêts, ou seulement l'assurance.
- Le jour de la vente, le prix rembourse le relais d'un coup.
3.Calcul et exemple de prêt relais : Martine et Gérard
Prenons un exemple fictif. Martine et Gérard ont 62 et 64 ans. Leur maison est estimée à 280 000 €. Ils n'ont plus de crédit dessus (hypothèse). Ils ont trouvé un plain-pied à 230 000 €. Le vendeur veut une réponse cette semaine.
Leur besoin total, ce n'est pas seulement le prix. Il faut ajouter les frais de notaire d'un logement ancien, environ 8 % du prix.
Voici ce que donne le relais, selon que le compromis de vente est signé ou non.
Sans compromis, il manque environ 52 600 €. Deux options : puiser dans l'épargne, ou ajouter un prêt classique. Sur 7 ans à 3,30 % (hypothèse), ce prêt adossé coûte environ 700 € par mois, hors assurance.
Avec le compromis signé, il ne manque plus qu'environ 24 600 €. Avec un peu d'épargne, le prêt adossé peut devenir inutile. Sinon, aux mêmes conditions, il descend autour de 330 € par mois.
Le réflexe malinSi vous le pouvez, signez le compromis de vente avant de demander le relais. Dans cet exemple, c'est 28 000 € de financement en plus.
4.Taux du prêt relais en 2026 et taux d'usure
En 2026, les taux observés sur les prêts relais vont d'environ 3,3 à 4,3 %. Ils ne peuvent pas dépasser le taux d'usure des prêts relais, fixé à 6,49 % au 1er octobre 2026, assurance et frais compris. Pour comprendre ce plafond, voyez notre guide sur le taux d'usure.
Le taux n'est qu'une partie du coût. L'assurance, les frais de dossier et la garantie s'y ajoutent. Et surtout, le temps que met la vente.
5.Coût d'un prêt relais : vente en 6 mois ou en 14 mois
D'abord les règles du jeu. Le prêt relais dure 12 mois, renouvelable une fois. Soit 24 mois au maximum.
Pendant ce temps, deux formules de franchise :
- Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois.
- Franchise totale : vous ne payez que l'assurance. Les intérêts s'accumulent et sont réglés à la vente.
Reprenons Martine et Gérard, sans compromis. Le relais est de 196 000 €, au taux de 4,20 % (hypothèse).
Il faut ajouter l'assurance emprunteur. À leur âge, comptons environ 130 € par mois (hypothèse). Plus les frais de dossier et la garantie, quelques centaines d'euros.
L'écart entre les deux franchises est faible : 36 € sur 6 mois, 222 € sur 14 mois. Ce qui coûte, c'est la durée, pas le type de franchise. Chaque mois sans acheteur ajoute environ 800 €, assurance comprise.
6.Simulation prêt relais : faites le calcul avec vos chiffres
Le simulateur reprend le cas de Martine et Gérard. Remplacez les montants par les vôtres : tout se recalcule.
Le simulateur a besoin de JavaScript. Repère : la banque avance souvent 70 % de la valeur estimée sans compromis, 80 % avec.
7.Le vrai risque : vendre sous pression
Les intérêts, on les voit venir. Le vrai danger se cache dans le calendrier.
Au bout de 10 ou 12 mois sans acheteur, la tentation est forte. Une offre plus basse arrive, et on l'accepte pour en finir. Vendre 260 000 € au lieu de 280 000 €, c'est 20 000 € de perdus (hypothèse). C'est deux fois les intérêts d'un relais de 14 mois.
Et si rien n'est vendu à 24 mois ? La banque ne saisit pas la maison du jour au lendemain. Plusieurs solutions se discutent : baisser le prix, négocier un délai, transformer le relais en prêt classique si votre endettement le permet, ou louer le bien.
8.Conditions du prêt relais : ce que la banque regarde
Trois points comptent : l'estimation de votre bien, votre taux d'endettement et, avec l'âge, l'assurance. Un compromis de vente signé rend le dossier plus simple et l'avance plus large.
AttentionFaites estimer votre maison par deux ou trois professionnels. Calez ensuite le relais sur l'estimation la plus basse. C'est elle qui vous protège.
Le prêt relais et votre taux d'endettement
Bonne nouvelle sur ce point. Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 4 décembre 2023, les banques peuvent sortir le prêt relais des 35 % d'endettement. Le capital l'était déjà, les intérêts le sont aussi. Une condition : le relais ne doit pas dépasser 80 % de la valeur du bien mis en vente.
En revanche, un prêt adossé est un crédit classique. Sa mensualité entre dans le calcul. Pour faire vos comptes, utilisez notre guide et calculateur du taux d'endettement.
À 62 ans : l'âge et l'assurance
L'âge pose peu de problème pour un relais court. Il compte davantage pour un prêt adossé. Sur 7 ans, celui de Martine et Gérard finirait à 69 et 71 ans. Les limites d'âge varient selon la banque et l'assureur.
Autre point : le questionnaire de santé. La loi Lemoine ne le supprime que si le prêt se termine avant les 60 ans de l'emprunteur, pour 200 000 € assurés au plus par personne. Martine et Gérard devront donc le remplir.
Le bon ordreÀ 62 ans, faites chiffrer l'assurance en premier. Dans notre exemple, sur 14 mois, elle pèse déjà environ 1 800 €.
9.Autre solution que le prêt relais : les alternatives comparées
Le relais n'est pas la seule voie. Voici les options, avec leur atout et leur limite.
- Vendre avant d'acheter. On négocie une date de signature lointaine pour enchaîner vente et achat. Atout : aucun relais. Limite : l'acheteur doit accepter le délai.
- Vendre, puis louer quelques mois. Atout : vous achetez sans pression, budget connu. Limite : un loyer et deux déménagements.
- Le relais sec. Atout : aucun capital à rembourser chaque mois. Limite : le coût grandit chaque mois sans acheteur.
- Le relais adossé. Atout : il finance un achat plus cher que l'avance. Limite : la mensualité du prêt classique entre dans votre endettement.
- Le prêt achat-revente. Il regroupe le relais et le crédit en cours sur l'ancien bien. Atout : il vise ceux qui remboursent encore leur maison. Limite : comme tout relais, il dépend de la vente.
- Acheter sous condition de vente. Le compromis d'achat ne tient que si votre bien se vend. Atout : pas de relais. Limite : le vendeur peut refuser, surtout sur un bien recherché.
Pour y voir clair, posez-vous d'abord une question : le compromis de vente est-il signé ? Si oui, le relais devient plus simple et plus large. Si non, prudence sur le montant et sur le prix affiché.
Si une banque vous a déjà refusé votre projet, notre guide prêt immobilier refusé détaille les pistes.
Martine et Gérard sont un exemple fictif. Les montants sont indicatifs et reposent sur des hypothèses signalées. Votre montage réel dépend de l'estimation de votre bien, de votre profil et de la banque.
10.Questions fréquentes sur le prêt relais
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
Avoir un bien à vendre, faire estimer sa valeur, et garder un endettement compatible si un prêt classique s'ajoute au relais. La banque avance en général 50 à 80 % de la valeur estimée, moins ce qui reste dû. L'assurance emprunteur fait partie du dossier.
Quels sont les inconvénients d'un prêt relais ?
Son coût grandit chaque mois sans acheteur : environ 800 € par mois dans notre exemple, assurance comprise. Sa durée est limitée à 24 mois. Le vrai risque est de vendre moins cher sous la pression du calendrier.
Quel est le coût d'un prêt relais ?
Il dépend surtout du délai de vente. Dans notre exemple de 196 000 € à 4,20 %, comptez environ 5 500 € pour une vente en 6 mois et environ 12 000 € en 14 mois, intérêts, assurance, frais de dossier et garantie compris.
Pourquoi une banque refuse-t-elle un prêt relais ?
Elle peut juger l'estimation du bien trop optimiste, ou le bien difficile à vendre. Elle peut aussi refuser si le prêt classique ajouté au relais fait dépasser 35 % d'endettement, ou si l'assurance pose problème.
Y a-t-il un âge limite pour un prêt relais ?
Les limites d'âge varient selon la banque et l'assureur. L'âge pèse peu pour un relais court. Il compte davantage pour un prêt classique adossé, qui se termine plus tard, et pour l'assurance.
Comment acheter une maison sans avoir vendu la sienne ?
Avec un prêt relais, sec ou adossé à un prêt classique. Autres voies : le prêt achat-revente si vous remboursez encore votre maison, ou un achat sous condition de vente de votre bien, que le vendeur peut refuser.
Combien de temps dure un prêt relais ?
En principe 12 mois, renouvelables une fois, soit 24 mois au maximum. Si le bien n'est toujours pas vendu, les solutions se négocient avec la banque : baisse du prix, prêt classique si votre endettement le permet, ou location.
Comprendre avant de signer.Emprunteur Malin explique le crédit simplement, pour que vous décidiez en connaissance de cause. Une question sur votre dossier ? Faites-le étudier gratuitement.
- Fonctionnement du prêt relais, quotité de 50 à 80 %, durée de 12 mois renouvelable une fois, franchise partielle ou totale (consultés en octobre 2026) : PAP, prêt relais : acheter avant de vendre (octobre 2022), Plan immobilier (mars 2026).
- Conditions et taux observés des prêts relais en 2026 : Plan immobilier, les conditions du prêt relais ont-elles évolué ?
- Taux d'usure des prêts relais au 1er octobre 2026 (6,49 %) : Banque de France, taux d'usure du 4e trimestre 2026.
- Exclusion possible des intérêts du prêt relais du taux d'effort (le capital l'étant déjà), sous condition d'une quotité de 80 % au plus de la valeur du bien mis en vente : HCSF, communiqué de la séance du 4 décembre 2023, et réponse du ministère de l'Économie à la question écrite n° 14732, JO du 9 avril 2024.
- Suppression du questionnaire de santé (loi Lemoine du 28 février 2022) : economie.gouv.fr, questionnaire de santé : quand est-ce obligatoire ? (novembre 2025).
- Calculs : relais de 196 000 € à 4,20 % (hypothèse), intérêts mensuels simples en franchise partielle, capitalisés chaque mois en franchise totale ; prêt adossé à 3,30 % sur 84 mois (hypothèse), hors assurance ; assurance de 130 € par mois (hypothèse) ; frais de notaire estimés à environ 8 % du prix dans l'ancien.