Pour un logement ancien, prévoyez environ 8 % du prix en frais de notaire. Sur 260 000 €, cela fait près de 20 900 €. Pour un logement neuf, comptez plutôt 2,3 %, soit environ 6 000 €.
L'écart ne vient pas du notaire. Sa rémunération est la même dans les deux cas. Ce qui change, ce sont les impôts. Et ces frais doivent en général être payés avec votre apport, pas avec le prêt.
Calcul frais de notaire 2026 : le simulateur par département
Calculez vos propres frais. Indiquez le prix et le département : le détail s'affiche ligne par ligne, avec les mêmes règles que dans cet article.
Le simulateur a besoin de JavaScript. Repère : environ 8 % du prix dans l'ancien, 2,3 % dans le neuf.
1.Ce qu'il y a dans les frais de notaire
On dit « frais de notaire ». Le nom trompe. La plus grosse partie ne va pas au notaire. Il la collecte pour l'État et les collectivités.
La facture contient quatre familles de lignes :
- Les droits et taxes. Dans l'ancien, ce sont les droits de mutation. Ils représentent environ 80 % du total.
- Les émoluments du notaire. C'est sa rémunération. Elle suit un barème fixé par l'État, le même partout en France.
- La contribution de sécurité immobilière. Elle vaut 0,10 % du prix. Elle paie l'enregistrement de la vente au fichier immobilier.
- Les formalités et débours. Ce sont les documents que le notaire commande et avance pour vous : état hypothécaire, urbanisme, cadastre.
Le barème des émoluments est dégressif. Il s'applique par tranches, hors taxes, puis on ajoute 20 % de TVA.
Sur 260 000 €, cela donne 2 475 € hors taxes, soit environ 2 970 € TTC. Le notaire peut accorder une remise de 20 % au maximum. Elle ne porte que sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 €. Et elle doit être la même pour tous ses clients, pour un même type d'acte. Sur notre exemple, elle vaudrait au plus 307 € TTC.
Regardons de plus prèsSur une facture d'environ 20 900 €, le notaire garde environ 2 970 €. Le reste part surtout en impôts.
2.Le calcul exact dans l'ancien
Prenons un exemple fictif. Un appartement ancien à 260 000 €. Le propriétaire qui le vend vous a dit : « Prévoyez 8 % de frais. » Vérifions.
Les droits de mutation se composent de trois morceaux :
- la part du département, 5 % dans la plupart des départements, 4,5 % dans quelques-uns ;
- la taxe communale, 1,20 % ;
- les frais d'assiette, 2,37 % de la part départementale.
Au total, cela fait 6,32 % du prix avec un département à 5 %. Et 5,81 % avec un département à 4,5 %.
Dans un département resté à 4,5 %, ou pour un primo-accédant, les droits tombent à 15 097 €. Le total descend à environ 19 500 €, soit 7,5 % du prix.
Le propriétaire avait donc raison. La vieille règle des « 7 à 8 % » reste juste. Mais depuis 2025, on est plutôt à 8 % dans la plupart des départements.
Nos 1 200 € de débours sont une hypothèse : votre notaire peut vous donner un décompte prévisionnel avant le compromis.
3.La hausse de 2025, et l'exception des primo-accédants
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent monter leur part de 4,5 % à 5 %. Cette possibilité court jusqu'au 31 mars 2028.
Presque tous l'ont fait. Au 1er juin 2026, onze seulement appliquaient 4,5 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe et Mayotte, passée de 3,80 % à 4,5 % à cette date. L'Indre reste à 3,80 %.
Il y a une exception importante. La hausse ne s'applique pas aux primo-accédants. Il faut remplir deux conditions :
- acheter un logement qui deviendra votre résidence principale ;
- ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat.
Sur notre exemple à 260 000 €, l'économie est d'environ 1 330 €.
C'est le statut de chaque acheteur qui compte. Si vous achetez en indivision et qu'un seul est primo-accédant, il en profite à hauteur de sa part. L'autre paie le taux normal sur la sienne. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, l'exception ne joue que si les deux sont primo-accédants.
Le réflexe malinLocataire depuis plus de deux ans ? Signalez-le au notaire dès le compromis. Sur 260 000 €, c'est environ 1 330 € de moins.
4.Le calcul dans le neuf
Même exemple fictif, mais cette fois un logement neuf à 260 000 € TTC. Le prix hors TVA est d'environ 216 667 €.
Ici, pas de droits de mutation à 6,32 %. On paie une taxe de publicité foncière de 0,715 %, calculée sur le prix hors TVA. Pourquoi ? Parce que vous payez déjà la TVA dans le prix.
L'écart avec l'ancien atteint près de 14 900 €. Le notaire, lui, touche exactement la même somme. Dans le neuf, on ne paie pas moins le notaire. On paie moins d'impôt.
Attention à la définition. Le neuf, c'est un achat sur plan, ou un logement achevé depuis moins de cinq ans, jamais habité, vendu par le promoteur. Un appartement de 3 ans revendu par son premier propriétaire, c'est de l'ancien.
Autre nuance : le prix au mètre carré est souvent plus élevé dans le neuf. Comparez le coût total, prix et frais compris, pas seulement les frais.
5.Réduire la base, et financer les frais
Les taxes ne se négocient pas. En revanche, on peut parfois réduire la base sur laquelle elles sont calculées. Deux pistes légales existent.
Le mobilier. Les meubles vendus avec le logement ne supportent pas les droits de mutation. Ils doivent être listés dans le compromis, puis dans l'acte, à leur valeur réelle d'occasion. Exemple : 6 000 € de cuisine équipée et d'électroménager font économiser environ 380 €. Une valeur gonflée expose à un redressement fiscal.
Les frais d'agence payés par l'acheteur. Quand la commission est à votre charge et figure à part dans l'acte, elle n'est pas taxée. Exemple : 12 000 € de commission représentent environ 760 € de droits en moins.
Gardez les proportions en tête. Ces astuces font gagner quelques centaines d'euros, pas des milliers.
Et le financement ? Mettre les frais de notaire dans le prêt est possible, mais rare. Les banques demandent en général un apport qui couvre au moins les frais. Un dossier sans apport doit compenser par d'autres atouts : revenus stables, épargne qui reste après l'achat, comptes bien tenus. Vérifiez aussi votre taux d'endettement, car c'est l'autre critère que la banque regarde en premier.
6.Frais de notaire selon le prix : de 100 000 à 500 000 €
Même calcul et mêmes règles que le simulateur, avec 1 200 € de débours en hypothèse.
| Prix | Ancien, département à 5 % | Ancien, 4,5 % ou primo-accédant | Neuf |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 9 050 €9,1 % | 8 540 €8,5 % | 3 330 €3,3 % |
| 150 000 € | 12 740 €8,5 % | 11 970 €8,0 % | 4 160 €2,8 % |
| 200 000 € | 16 430 €8,2 % | 15 410 €7,7 % | 4 990 €2,5 % |
| 250 000 € | 20 120 €8,0 % | 18 840 €7,5 % | 5 810 €2,3 % |
| 260 000 €notre exemple | 20 860 €8,0 % | 19 530 €7,5 % | 5 980 €2,3 % |
| 300 000 € | 23 810 €7,9 % | 22 270 €7,4 % | 6 640 €2,2 % |
| 400 000 € | 31 190 €7,8 % | 29 140 €7,3 % | 8 300 €2,1 % |
| 500 000 € | 38 560 €7,7 % | 36 000 €7,2 % | 9 950 €2,0 % |
7.Pourquoi on parle de 7 à 8 % dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf
Dans l'ancien, les droits de mutation pèsent 6,32 % du prix, ou 5,81 % à 4,5 %. Ajoutez le notaire et les frais annexes : 7,5 à 8 % autour de 250 000 €.
Dans le neuf, la taxe tombe à 0,715 % du prix hors TVA, soit environ 0,6 % du prix TTC. Le notaire et les débours font le reste : 2 à 3 % pour la plupart des prix.
Le pourcentage baisse quand le prix monte : le barème est dégressif et les débours pèsent moins sur un gros montant. À 100 000 €, l'ancien dépasse 9 %.
Le taux dépend aussi du département : 5 % presque partout, 4,5 % dans onze départements, 3,80 % dans l'Indre. Choisissez le vôtre dans le simulateur de frais de notaire.
Ces frais s'ajoutent aux autres coûts du crédit : garantie, frais de dossier, assurance. Une banque regarde ce coût global. Si on vous a déjà opposé un refus, notre guide prêt immobilier refusé détaille les pistes. Et pour le niveau des taux ce trimestre, voyez notre point sur les taux immobiliers d'octobre 2026.
Les montants sont des exemples arrondis. Les débours réels et le taux de votre département peuvent les faire varier. Seul le notaire établit le décompte définitif.
8.Questions fréquentes sur les frais de notaire
Quels sont les frais de notaire pour une maison de 200 000 € ?
Dans l'ancien, environ 16 430 €, soit 8,2 % du prix, dans un département à 5 %. Environ 15 410 € à 4,5 % ou pour un primo-accédant. Dans le neuf, environ 4 990 €. Débours estimés à 1 200 €.
Et pour une maison de 150 000 € ou de 250 000 € ?
À 150 000 € dans l'ancien, environ 12 740 €, ou 11 970 € à 4,5 % ou pour un primo-accédant. À 250 000 €, environ 20 120 €, ou 18 840 €. Dans le neuf, 4 160 € et 5 810 €.
Quel pourcentage prévoir pour les frais de notaire ?
Dans l'ancien, environ 8 % du prix dans un département à 5 %, et 7,2 à 7,7 % à 4,5 % ou pour un primo-accédant, entre 200 000 et 500 000 €. Dans le neuf, 2 à 2,5 %. Sur un petit prix, c'est plus.
Comment calculer exactement les frais de notaire en 2026 ?
Additionnez les droits de mutation (6,32 % du prix dans un département à 5 %), les émoluments du notaire selon son barème, plus la TVA, la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les débours. Le simulateur le fait pour votre département.
Qui paie les frais de notaire, l'acheteur ou le vendeur ?
L'acheteur, en principe : le Code civil met les frais de l'acte à sa charge (article 1593). Ils s'ajoutent au prix.
Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?
Oui, dans les départements à 5 %, s'ils achètent leur résidence principale sans en avoir été propriétaires dans les deux années précédentes. Sur 260 000 €, l'économie est d'environ 1 330 €.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt immobilier ?
C'est possible, mais rare. Les banques demandent en général un apport qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Un dossier sans apport doit compenser par d'autres points forts.
Comprendre avant de signer.Emprunteur Malin explique le crédit simplement, pour que vous décidiez en connaissance de cause. Une question sur votre dossier ? Faites-le étudier gratuitement.
- Barème des émoluments du notaire (article A444-91 du Code de commerce), taux des droits de mutation, contribution de sécurité immobilière, frais réglés en principe par l'acquéreur (Code civil, article 1593) : notaires.fr, les frais d'acquisition. Remise de 20 % au-delà de 100 000 € : notaires.fr, le tarif du notaire (19 mars 2026). Tarif reconduit du 1er mars 2026 au 29 février 2028 par l'arrêté du 25 février 2026 : service-public.gouv.fr (9 mars 2026).
- Hausse du plafond à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 et exonération des primo-accédants (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116) : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20 (17 juin 2026).
- Départements à 4,5 % et à 3,80 % au 1er juin 2026 : impots.gouv.fr, taux des droits de mutation applicables au 1er juin 2026 et Actual-Immo (19 octobre 2026).
- Taux applicables au 1er juin 2026 : Weblex (12 juin 2026).
- Primo-accédants et achat à plusieurs (réponse ministérielle n° 5129, JOAN du 16 septembre 2025) : notaires.fr (18 novembre 2025).
- Frais de notaire dans le neuf, taxe de publicité foncière à 0,715 % : PAP.
- Mobilier vendu avec l'immeuble, prix particulier et estimation article par article : BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-120.
- Mobilier exclu de la base des droits : PAP (31 mars 2025).
- Calculs : Emprunteur Malin, mêmes formules que le simulateur, barème appliqué tranche par tranche, TVA à 20 %, débours en hypothèse à 1 200 €, montants arrondis.